广州海珠住宅均价反超天河,会成常态吗?

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广州海珠住宅均价反超天河,会成常态吗?

文/羊城晚报记者 陈玉霞

曾经很长一段时间,中心区楼市的口碑之战常集中在越秀区和天河区,一是因为两者地理相连,二是由于两者是第一代和第二代CBD所在地,三是因为两个区域的一手住宅均价接近,部分楼盘的价格还不相上下,不论是已购房者、打算入市者还是只看楼不下手的旁观者,对两区的楼价之争都颇为关注。

但随着越秀区一手住宅供应量和成交量的减少,和天河区的楼市供应已不在同个量级上,两区的楼市价值之争就逐渐减弱。与此同时,海珠区高端新货陆续上市且受到市场追捧,一时间将市场的眼球高度吸引并聚集在该区,曾一度被视为楼价天花板的天河区至此也遇到了强劲的对手。去年上半年,天河区一手住宅整体均价约7.1万元/平方米,比海珠区整体均价高出约6%;到了今年上半年,海珠区整体均价达到8.8万元/平方米,不仅超过了天河区的7.3万元/平方米均价,且高出的幅度达到近20%。

海珠区一手住宅均价反超了天河区,令不少买家和旁观者感到惊讶。但仔细分析各自的市场可以发现,区域均价的形成,与供应和成交情况有紧密关系。如果是高价产品成交量大且在区域成交中的占比较大,这个区域的均价就会呈现走高的现象,反之则会体现出区域均价平稳或变低。今年上半年,海珠区凭借逾400套的高端产品成交,令该区整体均价呈现结构性上升的特点。

值得一提的是,不管是海珠区8万字头的均价,还是天河区7万字头的均价,并不代表着这两区的楼盘都高不可攀。两个区域里都仍有七八十平方米的紧凑型产品供应,以此类产品6万多元/平方米的价格计算,四五百万元的总价,依然能在中心区里安家。

高端项目频现 海珠均价约达8.8万元/平方米

楼市波动期,广州中心区的楼市行情就成为一种风向标,它在一定程度上能体现买家对房地产行业的信心。今年的中心区楼市两个最大的竞争对手,一为海珠区,一为天河区。其中,两者的楼价之争是市场话题焦点所在,从专业机构的统计数据看,上半年,海珠区一手住宅整体均价已经反超天河区,且高出幅度为两成。

楼价反超有结构性因素影响

广州中原研究发展部数据显示,今年上半年,海珠区一手住宅整体均价为8.8万元/平方米,比天河区的7.3万元/平方米高出20%。而在2021年上半年,海珠区整体均价为6.7万元/平方米,天河区的则已经达到了7.1万元/平方米。海珠区楼价反超天河区,让很多人大跌眼镜。

实际上,这种现象也是必然。

2017年海珠区出现了约5.5万元/平方米楼面地价,虽然在近几年同区的地价都没有超越它,但新地块的地价也不算低,例如2021年石岗路AH050946D地块,楼面地价为5.05万元/平方米;2020年的新港东路AH041405地块,地价则为5.1万元/平方米;江泰路、华洲路地块的地价都在4.4万元/平方米以上……如此一来,拿地的开发商都谨慎对待,选择了相对高端的项目定位,将地块价值尽可能发挥到极致。

因此,近年来,海珠楼市里的高端项目陆续出现,从石岗路一线江景的时代大家项目开始,再到中海观澜府乃至琶洲片区的保利招商天珺、品越华府等项目,它们的定位都比较高。按开发商的话说,即是对自己以往项目的超越,在高配的景观、户型设计和装修标准之下,该区高端项目的售价也都跨上了10万元/平方米大关,并一一刷新了所在板块的历史价格。

海珠区多个高端项目的陆续上市并热销,对区域均价起到了拉升作用。上半年海珠区整体均价反超天河区,很大程度上就和区域的结构性供应和成交有关。

海珠区下半年势头依然强劲

海珠区整体均价反超天河区,这种现象会否成为常态?这需要根据当年的供求关系来判定。从已有情况分析,今年内这种状态有望被保持。

海珠区的整体供应结构预计变化不大。下半年内,上半年曾经热销的项目如品越华府、保利湖光悦色等楼盘会推新外,还有中海映澜台和海珠新城等新项目也要上市,前两者有市场基础,追随者较多,后两者蓄客时间比较长,营销人士称意向客户比较多。在海珠区西部,随着中旅天宸府、中海江泰里等项目的持续推售,7万元/平方米左右的售价也有望持续。整体上看,高端项目在海珠区供应中的占比相对较高,一旦成交能延续上半年的势头,海珠区整体均价依然会保持在8万元/平方米以上。

刚需项目成交为主 天河均价约7.3万元/平方米

在很长的一段时间内,天河区楼价都可谓广州的楼价天花板,特别是2021年珠江新城、牛奶厂板块等多处热门楼盘价格一路向上,更促使很多人形成了天河整体楼价就是全广州市楼价之王的印象。今年,天河区多个高端项目叫出13万元/平方米的售价,也有很多人认为理所当然。

但今年上半年,天河区一手住宅整体均价低于海珠区,除了受供应和成交的结构性影响外,其间还有区域高端项目调价的部分影响。

刚需产品价多为6.5万-7.5万元/平方米

区域的均价和供求关系紧密相关。从今年情况看,天河区的畅销盘还是以刚需定位及首次刚改型定位楼盘为主,它们的售价多在6.5万-7.5万元/平方米之间,比如珠江花城、天河壹品、保利天汇等。例如8月首周推售新货的广氮板块刚需项目,开盘价格在6.5万-9万元/平方米之间,八十多平方米的3+1单位总价500多万元可以买下。据介绍,当天推货去化率超过八成。主流产品的成交价,将影响区域的整体均价。今年上半年,天河区的上述三个项目为市场贡献了超过1200套的成交量,成为该区的绝对成交主力,这些就是令该区均价低于海珠区的主要推手。

下半年,天河区的供应主力变化不会太大,仍会集中在珠江花城、天河壹品、保利天汇等这些项目上。如果这些项目价格走高并获得较高成交量,则区域整体均价恐将被拉升。

部分高端项目调价出货

与海珠区高端项目开盘去化达八成以上的情况相比,天河区高端项目的成交速度就相对较慢。同样是主流售价在10万-12万元/平方米的项目,海珠区琶洲板块高端新项目部分户型一房难求,而天河区牛奶厂板块的某个项目则选择了调价促销,目前其售价为8万多元/平方米起。

在专业机构克而瑞广佛区域公司的统计中,今年上半年,海珠区总价千万元以上的单位成交了472套,位居全市各区之首,而在没有了珠江新城高端新货支撑、高端供应相对较缺的天河区,总价千万元以上的单位的成交量仅为102套,排名甚至在番禺区、荔湾区和白云区之后。

下半年,天河区预计还有高端项目合生缦云推出市场,加上此前的合景臻颐府、保利汇景台等项目,如果它们的价格坚挺且成交量增加,则可能会拉升天河区的整体均价,否则,该区均价仍会和上半年相近。

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