泰国买房实战最全攻略

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泰国买房实战最全攻略

1)什么人适合在泰国买房?

如果你是打算像国内房产那样,投资炒房、快进快出,来去自由,就要让你失望了。泰国的房产政策中,没有禁止期房交房前不能转让,取得房产证后也可以自由交易,无封闭期,且没有资本利得税,100万人民币以下的房子很多(非曼谷),所以被很多卖房中介宣扬成海外房产的投资宝地。

但是,泰国房产总体流动性很差,消费价值大于投资价值。泰国的房子可以买,它适合以下几类情况:

1)以后打算在泰国养老,安度晚年,有移民定居打算的人,房子留给子女;

2)短时间内不转手倒卖,主要是希望资产保值,用来房屋出租;

3)在泰国工作、投资做生意、开公司的人;

4)如果要投资转手,房子地段要特别好,周边有很多外国人在这里上班;

5)炒楼花(风险大,不适合小白投资人);

1 泰国公寓是什么样子?

泰国人买房都是买带土地的房子,价格便宜。而外国人在泰国只能买公寓,不能带土地,公寓价格比泰国人买的土地房贵很多。如果你在泰国注册一个公司,做点小生意,就可以以公司的名义买别墅了。小编看到有人在家里买了个两层楼的别墅,才60万人民币。

泰国公寓的特点是:

1)带精装修

泰国卖的公寓都是带精装修的,配有地板、墙面、卫浴、厨柜、嵌入式衣柜等等,没有毛坯房之说,泰国人看来不装修好的不叫房子,怎么能拿出去卖?所以在泰国买房,能省一大笔装修费。

2)美

泰国的公寓装修得都很漂亮,现代宜家的那种风格,温馨舒适,走进去就有家的感觉。虽然户型小,但是空间结构设计得非常合理,装修风格国际化、简洁时尚。

3)没有公摊面积

另外,泰国的房子是以使用面积来销售的,没有公摊面积,买个40平米的小户型,加上合理的装修设计,住起来有国内60平米的感觉。

在国内买个房子,电梯、走廊、楼梯间、公共设备间、外墙的1/2等都要算公摊面积,买100平米实际到手75 – 80平米,坑。

4)便宜

曼谷的公寓价格这几年涨了不少,房价从每平米1万人民币,涨到每平米2、3万人民币,核心地区的豪华公寓价格到了5万+人民币。但是对于北京、上海的来说,那房价简直都不值得一提,拿北京买厕所的钱可以在曼谷买美美的公寓。

泰国其他城市的房价大约每平米人民币几千到1万左右,100万人民币以内可以有很多选择。

如果纯粹是自己住和以后留给子女,买在泰国其他地方价格就很便宜,比如华欣,花个人民币30-50万就可以买个面朝大海,春暖花开的公寓了。

5)永久性产权

泰国的房屋都是永久性产权,并可世代相传,没有房产税和遗产税。

在泰国买房不需要交太多契税,只需要支付三种税费:过户费2%(买卖双方共同承担)、特别商业税3.3%(由开发商承担)、印花税0.5% 。此外,不会有什么乱七八糟的费用。

6)配套设施好

曼谷公寓几乎都有免费的超大环楼泳池、免费的落地窗健身房、免费的LOFT风格公共办公区域、免费WiFi和会议室、免费的业主娱乐会所、免费的停车位、免费的自行车骑道、配套的绿地儿童公园。其他城市也有一系列的免费配套设施。

所以,泰国公寓收那么多物业管理费,是合情合理的。

7)公寓的投资价值

泰国的公寓有投资价值吗?从纯投资角度,只有曼谷可以。

曼谷的经济体占泰国总量的45%,曼谷港承担着全泰国90%的外贸业务,很多外国人在这里工作,出租和转手相对容易,有很多飞中国和世界各地的直航,有什么事情打个飞的就可以回国。

曼谷的富人区:素坤逸、曼谷的CBD:Rama9、交通黄金圈Bang Sue,这些地区有很多高档写字楼,跨国外企,租房的需求大。曼谷公寓要买地铁沿线,否则出门堵车堵到天荒地老。

从投资的角度来说,曼谷的公寓的投资回报率还是挺不错的。最近3年每年都在10%以上增长,好地段的房子,更是房价爆涨。

这是泰国统计局地产信息中心的曼谷房价数据,这个数据不仅仅是公寓的,曼谷过去7年房价的涨幅,其中,2018年4-6月房价上涨了32.3%。

除了曼谷,其他泰国小城房价N年不会涨。

你如果不打算转手,而是买了自己住,让小孩读书,清迈是个不错的选择。这里物价低,房价低、生活安逸,适合养老,孩子读书。

清迈有很多不错的国际学校,价格比北京上海的价格要便宜很多。清迈大学也是泰国排名第三的大学,有很多中国留学生。另外,清迈还有很多托福、雅思的培训班,可以把泰国当作去欧美国家留学的跳板。

自己住的话,芭提雅也可以考虑,离曼谷2小时车程,商业经济体比清迈多。

2买泰国公寓的坑

任何投资都不能盲目,当你做出一个决定时,一定要弄清楚自己能得到什么,以及风险是什么,做好调研和分析。当你入手泰国公寓前,必须先了解好当地社会实际情况。

总结了购买泰国公寓的6大坑:

1)物业管理费贵

公寓的物业管理费一平米45-75泰铢,一年下来8000-10000元人民币吧,如果出租的话,物业管理费都是房东来承担。此外,还需要一次性缴纳公共维修基金,一般是100元人民币左右/平方米。

泰国公寓的水电费一个月2、300人民币,一年3000人民币左右。

但是,泰国的物业管理费跟提供的服务成正比,前面说了,泰国的公寓有非常完善的免费配套设施:免费车库、游泳池、健身房、公共阅览室、花园、24小时监控保安等等。

如果你算上停车位的钱,去健身房的钱,去游泳馆的钱,这样算下来,泰国的物业费就非常合算了,良心价格。

2)买房不能长居

在泰国买了房也不能取得长期或者永久居住,也就是说,你只能办旅游签证来泰国,一次呆60天,在当地可延期30天。

要长居主要方法有:在泰国工作或者投资、50岁以后办养老签证、Elite尊荣卡、依亲签等。

3)不能用作Airbnb

公寓可以出租,但是不能短租,也就是说,公寓弄成Airbnb是违法的哦。是有中国人在泰国买房这么干,但是很容易被举报,被罚款、禁止入境泰国都是有可能的,后果自己承担。

我们在Airbnb上订的民宿大多都是泰国人的,带土地,甚至有花园,有院子。

泰国买房,更适合的是长租出去做房东,曼谷的租金在3000-5000人民币左右。如果你要把房子出租,物业有专门的中介服务,帮你管理:出租、出售房屋、打扫卫生,不用你呆在泰国,什么都不用管,收钱就是。

2018年曼谷的租金回报率在4%-5.5%之间,北京的租金回报率是1.58%、上海的租金回报率是1.49%,曼谷完胜国内的房子。

但要注意风险点:中国有14亿人口,中国城市的房子人人抢着租,而泰国不是。如果租不出去,空置,每年1万人民币左右的物业管理还得交,所以地段很重要。

这是曼谷热门地段的房价和租金情况:

4)流动性差,短期转手出去很难

泰国公寓的流动性很差,如果把房子转手卖掉,要么卖给外国人,要么由泰国当地的开发商回收。

泰国人不会来买这种连土地都没有的天价公寓,泰国人买的房子带土地、带花园,还便宜,0首付,最长可50年贷款,价格比公寓便宜很多很多,还可以合法弄成Airbnb,他们没有对公寓的刚性需求。

在泰国生活的欧美人也极少来买公寓,众所周知欧美人没有一定要买房的习惯,在自己国家都是租房住,何况是在泰国,租房可以有很多选择且自由度高。如果是娶了泰国人因此不得不买房定居泰国,那么另一半是泰国人可以去买土地房,更不会买公寓了。

所以你买了房子以后要转手,主要是找中国人接手。

清迈的房价物价很便宜,这里不是商业中心,来这里的外国人主要是旅游的。本地人买带土地的房子,外国人可以租泰国人带土地的房子,还便宜,谁会来租和买你的公寓?所以清迈的公寓要转手非常非常难,连出租都不容易。

现在有很多泰国买房的广告,如果你打算未来要转手,那一定要看清楚房子的地理位置和周边环境,别一不小心成了接盘侠。

5)海边房子潮湿

相信很多人对我有一所房子,面朝大海、春暖花开的场景都非常向往,泰国芭提雅和普吉的房价比曼谷要便宜很多,不少人蠢蠢欲动。

然而,海风的盐分太重,对家具的腐蚀性很强,家具很容易损坏,要经常维修和更换。在下雨天或者浪大的时候,家里非常潮湿,有风湿的人会受不了。

如果买海边的房子,得花时间和钱去做防护措施,打理维护,这一点要考虑进去。

另外,泰国公寓不能养宠物哦!猫和狗都不能养,会被物业没收。

6)炒楼花

炒楼花,简而言之就是房子在打地基的时候先付一部分头款,在交房付全款前转手卖掉,以很小的投资获取高利润。比如,国外的房子一般盖3年,第一年建房的时还在打地基,都是水泥桩,这个就是楼花,先交20%-30%的首付,就可以拿到楼花。在第三年交房之前把这个房子权利卖给别人。

在国内炒房的人就是这样把房价抬上去的,房子还没有交付,就已经一炒、二炒、N炒,某些商品房在竣工前就已经数易其主。然而,在国外炒楼花风险很大,国外没有中国人这种有房子才有家、结婚得有房的观念,对房子没有那么多刚需。买了楼花,在房子交付时还没有脱手,要么自己付全款买下这个房子,要么自己的20%-30%定金不要了。

你要在泰国炒楼花,一定要认准房地产商有没有EIA(Environmental Impact Assessment in Thailand) ,有些房产项目即使动工了也未必能拿到,不能通过EIA,最终拿不到建筑许可证,那就真要砸自己手里了。炒楼花除了转让风险,在有些国家还有法律风险。总之,在国外炒楼花不适合小白投资人,要慎重。

2)如何在泰国买房?

在泰国买房手续非常简单,拿到钥匙拎包入住。

新加坡大华银行可以给泰国买房的人申请贷款,但你得有年收入50万人民币的证明,要税务局的完税证明那种,不是随便写个工资证明盖个公章。

新加坡大华银行在国内就有网点,可以在国内申请贷款。

1)付首付

看中房子,出示护照,签购房合同,支付总价的20%的首付,可以刷信用卡,可以用支付宝。比如100万的房子,你先刷卡20万付首付。

当然,土豪一次性付全款也是可以的。

2)办理房产过户手续

把各种材料提交给开发商,开发商会办理好房产过户,不需要自己去办理。付完全款后,开发商会给你一本产权证,一份公共地契。

3)银行开户、转钱

拿到购房合同,就可以在泰国的银行开户啦,比如中国银行泰国分行、工商银行泰国分行、建设银行泰国分行。然后国内中行、工行、建行里的钱按照购汇形式购买泰铢,再把泰铢转到泰国的帐号上。

要提醒大家,个人在一年只有5万美元的购汇额度。至于怎么换到那么多泰铢,把钱转到泰国来,细节就不多说,请各位小伙伴们自己研究。

4)入住付尾款

把钱转到你泰国的银行帐户后,去付尾款,收房入住,拿钥匙。泰国的房子是交房时才付全款的哦。

付尾款的话是不能刷卡的,要银行转帐,收泰铢。

3)如何在泰国长居?

小编还是很喜欢泰国的,除了多元化的美景和丰富的美食,更喜欢它包容的社会环境,一个连人妖变性人都可以包容的地方,真正的国际化都市的感觉。

泰国的医疗、教育资源,生活成本性价比,可是比国内一线城市好太多。泰国的医疗水平很发达,尤其试管婴儿的成功率很高,整容、变性手术的技术非常发达。

如果有泰国国籍,去公立医院看病,只要交30泰铢的挂号费(6元人民币),其他什么都不用管了,无论什么病,全部花费由泰国政府承担。读书的话,从小学到中学全部免费,大学的费用也不高;死了火化也是免费。

所以很多人走买房 — 长居 — 工作 — 孩子在泰国读书 — 孩子(或自己)获泰国国籍这条路。

有以下几种常用的方法可以长居泰国。

1、工作或者投资

在泰国找一份工作,拿到工作签证,一年一签,就可以长居泰国了,这是最完美的。Reacho有好几个朋友现在就在曼谷工作,有一朋友只会法语和英语,不会泰语,也在曼谷找到工作了。

同时,你也可以在泰国投资自己开公司,拿工作签证。

2、依亲签

依亲签证就是依靠亲属的签证,必须是直系亲属,兄弟姐妹不可以,目前以下三种情况可以办理依亲签

1)直系亲属是泰国的工作签证

有合法的泰国工作签证,可以申请依亲签把老公孩子搞到泰国来,但实际操作不容易:

必须由你所在的泰国公司同意,企业法人签字,并盖上公司的公章;

提供公司注册证书、增值税登记证书、公司股东名单;

提供前三个月公司泰国员工个人所得税复印件,并附上所有泰国员工名单;

提供你在泰国工作一年个人所得税复印件;

光提供公司员工个人所得税以及人员名单这一条,就有很多泰国公司不愿意,而且很多公司都是逃税的,所以干脆跟你说办不了。

除非你是公司的核心员工,老板才会考虑为你折腾这些东西。很多政策说起来是好听,但能不能执行是另外一个回事。

2)跟泰国人结婚

这个方法不多说,万能!

3)长期学生签

在泰国读书,自己是学生签证,可以办理依亲签带一个直系亲属来泰国。

孩子读书带妈妈,妈妈读书带孩子,爸爸不可以哦!

3、学生签

泰国的学生签并不难,不一定非得留学才能申请。

泰国有很多语言学校,可以1个月、几个月、1年去学泰文、英文,还有雅思培训班,交了学费,语言学校给你发一个邀请函就可以办理学生签了。有些语言学校甚至不用去读书,只要花钱就可以买它们的邀请函。

在这里要特别提醒一下搞泰国学生签的人:

很多人用这个学生签先留在泰国再说,一边学泰文,一边找工作。

如果你是用学泰语的方法拿学生签呆在泰国,找到工作之后再换工作签,很容易被拒,后患无穷,有些极端案例甚至连旅游签都会被拒。

我就有朋友就亲身经历过,后悔不该为了一时先留下来再说而去搞学生签。

如果你打算在泰国买房,可以这样:

1)出租

先在曼谷买套房,出租,赚房租,至少资产可以保值,而且曼谷的房价一直在涨。

再在曼谷找一份工作,办理工作居留,先呆下来,买了房子自己住。

也可以等到自己50岁退休以后,把房子收回来自己住,养老。以后转给子女,不用交遗产税,永久产权。

2)在泰国开公司

自己去泰国投资做生意,商机无限,在泰国做一些旅游相关的生意也是不错的。

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